拱辰街道是房山区政府所在地，金地·璟宸东南侧800米就是房山区政府，项目与龙湖天街相距600米，出门上京港澳高速也很方便。美中不足是，项目距离最近的地铁房山线良乡南关站直线公里。

  2021年1月13日，金地商置力挫群雄，以18.28亿元，自持比例11%，折后楼面地价约18797元/平米的高价，拿下了房山拱辰街道地块。

  据悉，金地商置公司领导对金地·璟宸项目首期开盘售罄是信心十足的，因此还取消掉了项目渠道，把所有销售压力都加在了项目经营销售团队身上。

  金地·璟宸项目的销售团队也在为顺销停滞不前的事情着急，心里各种疑惑，在小编看来，项目目前蓄客情况不理想，至少有以下几方面原因：

  “最小户型98平米，开盘有优惠也要400万元以上，超预算了，”一位匿名的买房人向顾问君如此说道。

  金地·璟宸首开价格预计含精装4.5万元/平米，从金地·璟宸公布的98、116、132、149平米户型和预计取证价格来看，除去下跃和顶层带阁楼户型，产品单套总价区间在420-650万元之间。

  拱辰街道虽然是房山区政府所在地，但是其远离城区，区域内仅有10余万人口，是一个比较封闭的市场，购房客户主要是本地刚需和改善人群。

  本地改善人群多是卖旧换新，但是区域内二手房价格较低，项目紧邻的北潞园等老小区二手房均价仅2.8万元/平米，总价多在300-400万元之间。

  从单价上看，同面积置换每平米要补1.7万元，100平米的房子就要补170万元，这对公务员、事业单位就业为主的拱辰街道居民来说，价格有点难以接受。

  一位行业人士曾表示，虽然该地块与2020年5月中建一局+房山新城联合体所拿拱辰街道办事处地块楼面价相近，但该地块自身存在诸多问题，比如地块形状不规则，临加油站和回迁房，很多房企并不敢来这里冒险。

  现阶段金地·璟宸项目暴露的问题有：户型朝向做不到正南正北；首期地块位于项目西南角，南侧临政通路、西侧临S319良坨路，交通噪音较大；东侧与中石油加油站一路之隔，未来住户开窗通风存在潜在不利影响；二期地块中有两栋楼为自持。

  项目周边次新房项目单价在4万元/平米左右，以北京城建胜茂傲山为代表的次新房，最小的三室户型面积都达到了170平米以上，四室户型均在200平米以上。此类客户很少会考虑置换更小面积的产品，而区域终极改善客户，更愿意选择200平米以上的产品。

  同处拱辰街道的中建·京西印玥在售均价4.3万元/平米，最小户型73平米、最大户型106平米，约300万元/套起的总价，偏向刚需、刚改的定位已经将区域韭菜割了一波。而且中建·京西印玥距离地铁广阳城站距离更近，而广阳城站距离首创奥莱和长阳也更近，对刚需的“吸引力”更大。

  相比上述竞品项目，金地·璟宸项目最大149平米的户型，很难成为区域再改人群的终极目标，而4.5万元/平米的单价和98平米起的产品，也让当地刚需的钱包略显捉襟见肘。

  小编在现场踩盘时发现，项目其中一个卖点是赠送面积，但是受前不久部分项目因为违规赠送面积而被执法部门拆除的事件影响，这次金地·璟宸项目户型图中的设备间暂时不确定是不是能封入室内，开发商对此不做承诺。若无法封入室内，那么98平米和116平米的户型只能算是“两居半”。很多意向客户得到这样的回答，购房决心就动摇了。

  项目距离地铁站直线公里，可乘坐公交至少需要30分钟。为了更真实的感受距离感，顾问君亲自体验了一把公交出行。从房山线南关站出站，门口的几路公交都不到项目所在地，需要步行400米到拱辰南大街“地铁良乡南关站东”，乘坐F1路房山公交，经过9站，到达项目门口。

  抛开以上几方面原因，项目在周边生活配套上优势十分明显。周边龙湖天街、家乐福、华冠、良辰等商业构成的生活圈很方便快捷，而且房山当地最好的医院和教育都集中在拱辰板块，未来接送孩子上下学、看病就医比较便利。项目对面的良乡体育中心，拥有游泳馆等多个专业运动场馆，能够完全满足业主健身需求。

  同时，项目精装交付，避免入住后的装修噪声及对居住环境的影响。而且金地物业的服务品质比较有保障。

  综合来看金地·璟宸项目更适合工作在房山良乡拱辰街道板块的购房人，以及对首套住宅品质要求比较高的有车族。抛开进城公共交通的配套劣势，项目周边生活配套的密度要优于长阳板块，尤其教育资源。但过去几年了何时售罄，仍是个问号。

  接下来，我们说说房山苏庄的揽星辰。2022年9月23日，北京第三批集中供地中，北京建工以底价16.7亿元摘得房山区西潞街道佳世苑三期FS00-0113-0008、0009地块，用地规模48701.2平米，地上建筑规模96913.38平米，容积率为2.4，限高45米。楼面价约1.5万元/平米，项目指导售价为4.5万元/平米，在房地价差有充足空间的条件下，该项目不仅首期开盘将单价定在4万以下，目前单价3.4-3.8万左右，而且在产品力打造方面不遗余力。

  2022年10月22日项目取得土地交接单，当日就由房山区住建委为其核发了《施工准备函》，批准开展土护降工程项目施工，10月24日已正式开工。

  建工揽星宸项目整体规划22栋7-15层住宅产品，共约1277户，其中9层以下洋房7栋，10-15层小高层15栋。

  在户型面积的设定方面，北京建工·揽星宸更为细致，包括64平两居、71平两居、72平两居，75-76平两居、84平三居、89平三居、93平三居、102平三居、118平四居。

  值得注意的是，64平与71平的两居均是东西朝向，72平的两居为纯南向和东南朝向，其余的两居、三居、四居为南北通透。

  北京建工·揽星宸东侧不远的良乡大学城引入6所知名高校后，向南扩区1033公顷，成为“中关村南部创新城”的重要战场，计划引进和培育一批“隐形”企业，努力打造2-3个百亿级产业集群，其中，中关村新兴产业前沿技术研究院已经投入运营。

  项目向南的北京高端制造业基地里，京东方生命科技产业基地已经封顶，预计年内投入使用。

  参照“学院路-中关村”的发展路径，房山以高校学府、高知人才为牵引，以生命科学、航空航天、高端制造等产业为龙头，形成了从研发到制造的全链条发展之势，经过时间的酝酿，有望成为京西南的产业重镇，为房地产市场注入可持续的价值动力。

  建工·揽星宸销售指导价为4.5万元/㎡，但有消息，目前均在4万元/㎡以内，顺销期3.6-3.8万/平。

  另外，也给大家看来下比较新的二手房源，主要是蓝光星华海悦城，楼龄是2015年的，一梯四户，在售房源36套，但是单价也高一些，在3.43万/平左右了，几乎赶上新房的价格了。

  再来看下周边的新房项目，平均单价在4万/平左右。其中水岸壹号单价4.8万/平，在售最小户型122平3居，总价653万；韩建·观山源墅单价4万/平，最小142平，总价550万；金地璟宸单价3.8万/平，目前最小97平三居，总价369万左右。

  项目目前板块内具备价格上的优势和户型优势。但坏因有些业主并未告知，后期肯定会出现大量隐患！

  很多买了揽星辰的业主都不知道小区南边还有在运营的铁路，南边铁路北边地上的轻轨，估计这就是为啥要送所谓的松下恒温系统的原因！如果停了电业主可就遭殃了！附近的居民说铁路上的火车班次不是很多，话说回来主卧和客厅都朝南，虽然几班但也会有噪音！

  最后说说房山六环外的几个项目，客观地说，这些项目口碑都一般，都抓住了一波刚需的心理。因为的确相对其他同区域项目比较便宜。同区域有金樾和著、旭辉城、中骏云景台、恒大御峰等限竞房项目，前两者属于现房销售，后两者属于期房销售。

  优势也就剩价格上的优势了，2万+，毕竟房山这一个地区对于市区的购房者来说还是相当有距离的，价格定位的是刚需，但是交通和配套又明显跟不上。

  不只是中骏云景台，这个板块都面临没有地铁，需要坐公交才能直达地铁站，公共交通稍差。作为期房，急着入住的不太合适，即使1期也要2023年6月才能交房。

  多么风光无限的泰禾，可今非昔比，彼时我问过某媒体，为啥没跟泰禾合作啊？回答很干脆，怕给不了钱。结果，2020年泰禾资金链几近断裂，让众多购房者房财两空。

  中骏也是闽系房企，闽系房企多以加杠杆、高运转的方式迅速崛起，也被打上“激进”的标签，但背后的隐患不容小觑。

  不说财务指标了，说点老百姓容易懂的，那就是可能因为“激进”带来的债务问题而传导到房子质量上，甚至有可能导致无限延期直至烂尾。

  这就是激进房企所带来的隐患，不是说所有房企激进就一定出问题，而是概率很大，假如没有能力去化解这场危机，那么你就只能祈祷阿弥陀佛了。泰禾就输在了太过激进。

  事实证明，中骏的过快扩张始终伴随着房屋的品质问题频出。据不完全统计，中骏集团近几年出现较多严重的房屋质量事件。如南昌中骏雍景湾项目发生地下车库楼板坍塌、天津中骏柏景湾存在重大设计缺陷；又如深圳中骏云景府项目业主反映存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形。北京中骏四季家园也有业主投诉项目存在窗户松动、墙面开裂等质量上的问题。

  还有一个问题，随着三四线城市各种利好尽退，很多城市的房价将面临下跌的风险。据了解，中骏集团2020年仍有超五成比重的土储集中在三四线城市，这对公司未来发展或将构成又一大隐患。

  2020年让中骏刷了一波存在感的北京房山区云景台项目能不能让中骏的风评好听一点呢？

  据了解，中骏云景台一期结束才能二期开始，这也就从另一方面代表着，很可能先入住的一期业主会受到施工的噪音等污染。最重要的是，项目北部还有几个电线塔，被高压线环绕的楼盘到底值不值得买呢？很多购房者都有这个担忧。

  产品上，总的来说，也说得过去，但在设计上也是没什么新意，甚至77平两居厨房设计还有点太局促，设计不太合理。

  最重要的是，去化速度也备受质疑，此前有人预测，还需2年零7个月。现金流回正，也要一年以后。

  这些都是客观评价，如果购房者认准了便宜，而且便宜不一定没好货，那么也能考虑的，只要你有些闲钱，长期持有的话，倒也没啥大问题。

  按照中骏集团这样的财务成绩，北京的项目能顶得住吗？还要持续关注项目的去化程度，特别是交付情况！

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